【戸建て投資の内見時チェックポイント】室内（床・天井・建具など）

　

築古戸建て物件を初めて内見すると、床や壁、天井が劣化しているため、とても古臭く感じます。

でも、これらはリフォームすることで見違えるほどきれいになります。

床・壁・天井、建具をチェックするときのキーワードは３つ「傾き」「雨漏り」「白アリ」です。

※💣マークの意味
　💣💣💣 ：即購入見送り
　💣　　　：要確認　リフォーム費用検討対象

　

床

家が傾いていないかどうかの確認は、物件チェックの中で最も重要です。

なぜなら家が傾いていると、入居者からめまいや体調不良などのクレームがきて、場合によっては慰謝料など請求される可能性もあるからです。

しかも、家の傾きを直そうとすると、家のジャッキアップが必要となり、専門業者に頼む必要があります。

費用は、100万~300万と非常に高額となり、投資として成立しなくなってしまいます。

そうならないよう、家の傾きは必ずチェックしましょう。

チェックする方法は、以下の通りです。

➀　水平器を使う
②　ビー玉を床に転がす
③　スマホのアプリを使う

もっとも正確なのは、➀の水平器で、レーザー水平器と呼ばれるものですが、価格が2万円以上と高価です。

簡易的なものであれば、水平器は100円ショップで購入することができます。

ちなみに、私は100円ショップで買った水平器と、スマホアプリの２刀流でチェックしています。

　

床を万遍なく歩いてみて、緩い（フカフカしている）箇所が無いかチェックします。

局所的に緩い個所がある場合、その部分の床材が腐食や劣化していることが考えられます。

その場合、一部の床材のみ張り替えるだけで済みますので、費用も数千円~数万円程度となります。

しかし、床が全体的に緩くなっている場合、フローリングを支える根太という木材や、その根太を支える大引きという木材が腐食している可能性があります。

また、白アリにやられている可能性も出てきます。

そうなると、数十万円、場合によっては100万円以上の修繕費用がかかってしまうこともあるため、注意が必要です。

　

私の場合、和室は洋室化しないことがほとんどです。

なぜなら、例えば６畳部屋の畳をフローリングに張り替えると、10万円~20万円の費用がかかってしまうからです。

また、和室を好む外国人も多くいます。

和室を残すにあたり、畳が再利用できるかどうかが重要になります。

再利用できず、畳を張り替えるとなると、例えば６畳部屋で、表替えなら3万円~4万円程度で済みますが、新調となると10万円以上かかってしまいます。

リフォーム費用に響いてくるので、畳の状態チェックは非常に重要です。

畳の状態	リフォーム内容	費用
非常に良い	何もしない	0円
良い	表替え	3万円~4万円
悪い	畳の新調 or 洋室化	10万円~20万円

　

　

　

天井

雨漏りで天井に穴が開いていたり、床が腐っていると分かりやすいのですが、そうではない場合でも雨漏りしていることがあります。

それをチェックする場合は、天井に雨染みがないかをチェックしてください。

チェックする箇所は、部屋の天井だけでなく、クローゼットや押入の天袋の天井もチェックしてください。

雨漏りがあると、修繕に高額な費用がかかる場合があります。

参考までに原因別の修繕費用は以下の通りです。

原因	リフォーム内容	費用
屋根	瓦屋根の場合　瓦のズレ修正、瓦の交換 セメント屋根の場合　防水加工	5万円～30万円
外壁のヒビ	コーキング	5万円～15万円
ベランダ	防水加工	5万円～15万円

　

　

白アリ

白アリにやられている柱は、手で触るかドライバーなどを軽く刺すだけで、木くずがポロポロと落ちてしまいます。

このような柱が複数個所ある場合は、家全体が白アリの被害にあっており、地震による倒壊の可能性があるため、初心者は購入を見送った方が良いでしょう。

　

白アリは家屋に侵入する際に、必ず蟻道を作ります。

蟻道は床下や家の周囲に作られることが多いです。

内見の際、できれば床下に入って確認することが望ましいですが、難しければ、家の周囲だけでも確認しましょう。

蟻道がある場合、白アリの被害を受けている可能性が高く、また白アリが未だ存在している可能性もあります。

その場合、白アリ駆除を業者に依頼する必要も出てくるため、蟻道を見つけたら購入は見送った方が良いでしょう。

　

まとめ

最後に、天井や床以外にも玄関、押入（クローゼット）、窓、室内ドア、ベランダなど私がチェックしているポイントをリストにまとめます。

分類１	分類２	分類３	チェックポイント	ノックアウトレベル
室内	床		傾いてないか	💣💣💣
			緩い個所はないか	💣
			畳は再利用できるか	💣
	天井		雨漏りはないか	💣
	白アリ		手で触るとポロポロ落ちる柱はないか	💣💣💣
			蟻道はないか	💣💣💣
	玄関		ドアの建付けは問題ないか	💣
			鍵は壊れていないか	💣
	押入 (クローゼット)		ドアの建付けは問題ないか	💣
			押入の襖の開閉はスムーズか	💣
			底が緩くなっていないか	💣
	窓		開閉はスムーズか	💣
			閉まっているときに隙間はないか	💣
			雨戸はあるか	💣
			雨戸の開閉はスムーズか	💣
	室内ドア		ピタッと閉まるか	💣
			鍵がある場合、壊れていないか	💣
	ベランダ		欄干は錆びていないか	💣
			床の防水は効いているか	💣
			雨漏りはないか	💣

今回の記事は以上です。

なお、その他のチェックポイントはこちらをご覧ください。

【チェックポイント】室内（水回り）

【チェックポイント】室内（設備系）

【チェックポイント】周辺環境