ざっくりな意味
まず「利回り」とは、「どれくらい儲かるか」のことです。
表面利回りとは ・・・
細かい費用は置いておいて、単純に物件○円で買って家賃○円もらったらどれくらい儲かるか
実質利回りとは ・・・
細かい費用も入れたら結局いくら儲かるか
もう少し説明すると
表面利回り
私が戸建てを買います。
私が戸建てを貸して、住む人から家賃をもらいます。
その結果、１年間に儲かったお金の割合は以下のようになります。
これを％（パーセント）にしたものが表面利回りとなります。
実質利回り
私が戸建てを買います。
私が戸建てを貸して、住む人から家賃をもらいます。
その年はエアコンが壊れて7万円で新品と交換したとします。
また、その年は固定資産税を3万円払ったとします。
その結果、１年間に儲かったお金の割合は以下のようになります。
これを％（パーセント）にしたものが実質利回りとなります。
まとめ
表面利回りとは
費用抜きでどれくらい儲かるか
実質利回りとは
費用込みでどれくらい儲かるか
ドラ大家
ちなみに、不動産サイトで「利回り２０％物件！」とか書いてありますが、これはたいてい表面利回りのことです。リフォーム費用入れたら実質利回り５%だった・・・なんてこともあるので要注意です。