【戸建て投資の内見時チェックポイント】室外

　

室外のチェックで最も重要視しているのは「駐車場」です。

その他にも、「外壁」「軒天」「境界」「越境」などをチェックします。

※💣マークの意味
　💣💣💣 ：即購入見送り
　💣　　　：要確認　リフォーム費用検討対象

　

駐車場

私が住んでいる北関東エリアでは、車移動が日常となっているため、ファミリー世帯のほとんどが車を２台以上持っています。

そのため、ファミリー世帯をターゲットにするのであれば、２台分の駐車スペースが必須となります。

ただ、２台分の駐車場が無いからといって、すぐに購入見送りとはしません。

近隣に有料駐車場があれば、購入検討対象とします。

　　

車の出入りし易さを確認します。

最近は塀で囲まれている家が少なく、車の出入りもスムーズにできる家が多いです。

しかし、昔の家は塀でしっかり囲まれているうえに、門扉がある家も珍しくありません。

防犯には優れているのかもしれませんが、車の出入りはとてもやりづらいです。

私の場合、門扉があっても購入は見送りませんが、以前、購入した物件の内覧者から「門扉があるため駐車するとき車が出入りしにくい」という意見をいただいたことがありました。

そのため、門扉とその延長線上のブロック塀を撤去するという追加工事を行ったことがあります。

その後すぐに入居が決まったので、やはり車の出入りし易さはとても重要であると感じました。

　　

　

外壁

外壁を手で触ってみて、軽く白い粉が付くようであれば問題ありませんが、しっかりと粉が付いてしまう場合、塗装が劣化している状態です。

塗装が劣化すると、雨水が入りやすくなったり、クラックが発生しやすくなり、建物強度が弱くなってしまいます。

しかし、外壁の塗装は費用が高額となり、２階建てであれば足場を組む必要があるため、100万～200万円程度かかってしまいます。

そのため、外壁が手にしっかりと粉が付く状態の場合は、余ほど安く購入できないかぎり、購入を見送るようにしています。

　

ひび割れ（クラック）があると、ひび割れした部分から雨水が入り込み、雨漏りや白アリ被害にあうなど建物強度が弱くなるリスクが発生します。

クラックをどれくらいの期間放置していたかにもよりますが、私の場合、クラックの幅が1mm以上ある場合は、建物内部の雨漏りが無いか、白アリの被害が無いかを入念にチェックします。

　

軒天

軒天がはがれていたり、穴が空いていると、そこから雨水が侵入するようになります。

そうなると、軒天の補修が必要となります。

軒天の補修は足場を組む必要があるため、費用が高額となり、20万~30万円くらいかかってしまいます。

そのため、軒天の劣化は意外と見落としがちですが、重要なチェックポイントとなります。

　

境界

お隣さんとの土地の境界がはっきりしているか、これも見落としがちですが、非常に重要なチェックポイントとなります。

土地の境界は、境界標と呼ばれる石やプレートで示されています。

この境界標が無い場合、隣人が新しい建物を建てたり土地を売買するときなどトラブルに発展する可能性が高くなります。

境界標が無い物件を購入する際は、不動産会社経由で、売主に境界標を設置してもらえるか確認しましょう。

不動産売買契約書には、「売主が買主に対して境界明示をしなければならない」と記載されています。そのため、境界標の設置を売主に依頼するのは買主の当然の権利となりますので問題ありません。

逆に自分が物件を売却するとき、境界標が無いと、買主から「設置してくれ」とお願いされてしまうので、自分が買主の時に設置を済ませておいた方が良いです。

　

越境

そもそも越境とは、建物や建物の付属物であるブロック塀・樹木等が隣人の敷地に侵入している、または自分の敷地に侵入されている状態のことを指します。

そのため、購入しようとしている物件が、隣人の敷地に侵入していないかを見ることも重要ですが、侵入されていないかもチェックするようにしましょう。

どちらか当てはまる場合は、売却時だけでなく、日常でもトラブルに発展する可能性があるので、できるだけ購入は避けた方が良いです。

まずは、建物の屋根、ひさし、雨どいなど、建物の一部がお互いに越境していないか確認しましょう。

　

次に、お互いの樹木の枝や葉が越境していない確認します。

枝や葉だけでなく、根の越境も確認しましょう。

枝や葉が自分の敷地に越境している場合、無断で切ることはできません。たとえほんの少しだとしても、勝手に切ってしまうと違法行為になり、場合によっては損害賠償を請求される可能性もあります。

2023年の民法改正により、一定の手順を踏めば剪定を行うことができるようになりました。

しかし、隣人の承諾は必要となってきますので、樹木が越境している物件をどうしても購入したい場合は、隣人と事前に話し合い、ルールを決めておくことが必要だと思います。

私の購入した物件は、お互いに樹木が越境していたため、隣人と話し合いの上、お互いの樹木を剪定しました。

　

フェンスやブロック塀などが隣接地から越境していないか確認します。

これは、上述の境界標と一緒に確認しましょう。

　

まとめ

室外のチェックは、室内に比べ、「外壁」「軒天」「境界」「越境」などつい見落としてしまいがちですが、これらも室内のチェックポイント同じくらい重要です。

最後に、室外のチェックポイントをリストにまとめます。

分類１	分類２	分類３	チェックポイント	ノックアウトレベル
室外	駐車場		２台分のスペースがあるか	💣💣💣
			入出庫しやすいか	💣
	外壁		手に粉が付く（チョーキング）はないか	💣💣💣
			ひび割れ（クラック）はないか	💣
	軒天		はがれや穴空きがないか	💣
	境界		敷地の境界標（石）はあるか	💣
	越境		建物の屋根やひさし	💣
			樹木	💣
			エクステリア（フェンス、ブロック塀など）	💣

　

今回の記事は以上です。

なお、室外以外のチェックポイントは別の記事にまとめていますので、こちらをご覧ください。

【チェックポイント】室内（水回り）

【チェックポイント】室内（床・天井・建具など）

【チェックポイント】室内（設備系）

【チェックポイント】周辺環境