【戸建て投資の内見時チェックポイント】室内（設備系）

　

エアコン、照明などの設備系は、多少古くても使えればそのまま使うが基本です。

ですが、入居後、故障してから連絡をもらって交換するとなると面倒なので、私はリフォーム時に交換するようにしています。

ただ、交換となると費用もかさむため、できるだけ内見の時に交換が必要かチェックした方が良いです。

私がいつもチェックしている設備は「エアコン」「天井照明」「TVアンテナ」「分電盤」です。

※💣マークの意味
　💣💣💣 ：即購入見送り
　💣　　　：要確認　リフォーム費用検討対象

　

エアコン

築古戸建ての場合、そもそもエアコンがどの部屋にも設置されていない場合があります。

最低限リビングには欲しいので、リビングにエアコンがあるかを確認します。

リビングに無い場合、取り付けるために必要な以下の３点を確認します。

➀　取り付ける壁のスペースがあるか
②　取り付ける場所の近くにコンセントがあるか
③　外に室外機を置くスペースはあるか

　

エアコンが設置されていても、古い場合は交換した方が良いです。

と言いますのも、私が購入した物件で、製造年から20年経過しているエアコンがあったのですが、正常に動作したため、交換はしませんでした。

その後、入居が決まりましたが、入居後１ヶ月も経たないうちに、「エアコンが動かない」とクレームが入りました。

すぐに新品のエアコンを手配しましたが、入居者と連絡を取りながら、工事日を決めるなどのやり取りがとても面倒でした。

また、真夏の時期だったので、その間入居者はエアコンを利用することができず、とても迷惑をかけてしまいました。

なので、古いエアコンは動作する・しないにかかわらず、先に交換しておいた方が良いです。

総務省統計局によると、2人以上の世帯でエアコンの平均寿命は13.6年だそうです。

なので、私は製造年から13年以上経過していないかチェックしています。

　

物件を案内いただいた不動産会社へ確認し、リモコンを使って動作確認をします。

この時、リモコンの電池が切れている可能性があるため、単3電池と単4電池を2個ずつ持っていきます。

電気が来ておらず、動作確認ができない場合は、不動産会社経由で売主に確認しましょう。

　

　

天井照明

私の場合、天井照明は総取り換えすることが多いです。

なぜなら、今どきの照明は昔と比べて、省エネで機能も多く、値段もそれほど高くないからです。

シーリングライトについては、私はいつもニトリの以下の商品を買って、自分で取りつけます。

　

自分で照明を取り付けるにあたり、直付けで配線器具（引掛けシーリング）がないと自分で取り付けることができません。

直付けから引掛けシーリングに変えるには、電気工事士の資格が必要となります。

工事費用は、1箇所1500円~3000円ほどでできますが、数が多くなるとバカにならない費用となりますので、チェックが必要です。

　

TVアンテナ

築古戸建ての場合、TVアンテナが設置されていないか、設置されていても折れたり倒れたりしている場合があります。

最近はTVを見る人が減ってきたとはいえ、やはりTVが映らない家よりは映る家の方が選ばれる可能性が高いと思います。

なので、TVアンテナが設置されているかは必ずチェックします。

ちなみに、TVアンテナの設置費用は、15,000円~30,000円くらいです。

　

TVアンテナが設置されていても、以下の原因でTVが映らないことがあります。

・アンテナの向きが悪い
・ブースターが壊れている

アンテナの向きは、近隣の家と同じ方向を向いていれば問題ありません。

ブースターは、屋根裏や浴室などの天井裏に設置されていることが多いです。

電気を通したときに、LEDランプが付いていれば恐らく大丈夫です。

でも、念のため、TVが映るかどうかは、不動産会社経由で売主に確認するのが良いでしょう。

　

分電盤

築古戸建ての場合、分電盤のアンペアが30Aになっていることが多いです。

昔の家だったら30Aで充分だったのかもしれませんが、最近の電化製品に囲まれた暮らしでは、4人暮らしで30Aですと、すぐにブレーカーが落ちてしまいます。

ちなみに、消費電力が多い電化製品は以下の通りです。

電化製品	アンペア
エアコン	12.0A
電子レンジ	10.0A
IHヒーター	7.5A
ドライヤー	12.0A

エアコンと電子レンジとドライヤーを同時に使ったら30Aを越えますので、ブレーカーが落ちます。

なので、最低でも40Aはあった方が良いでしょう。

通常、アンペアを上げる場合は、電力会社へ連絡すれば無償で変更してもらえます。

しかし、築古戸建ての場合、電気の配線が単相２線式であることが多く、単相２線式の場合は契約アンペア数が最大30Aまでとなります。

40Aに変更する場合は、単相３線式に変更する工事が必要となります。

また、少し大型のエアコンなど200Vの家電を使用する場合も、単相３線式に変更する必要があります。

　

単相２線式と単相３線式の見分け方は、分電盤を見れば書いてあります。

線で見分ける場合は、単相２線式は赤と白の２本線があるのに対し、単相３線式は赤と白と黒の３本線があります。

単相２線式から単相３線式の工事は、これまた電気工事士の資格が必要となります。

工事費用は、結構高く、60,000円~100,000円くらいかかります。

　

まとめ

設備系のチェックポイントには、「これを見つけたら絶対購入しない」という一発ノックアウトの項目はありません。

しかし、当てはまる項目が積み重なるとリフォーム費用もかさむので、注意が必要です。

最後に、設備系のチェックポイントをリストにまとめます。

分類１	分類２	分類３	チェックポイント	ノックアウトレベル
室内	エアコン		リビングに設置されているか	💣
			製造年から１３年以上経過していないか	💣
			正常に動作するか	💣
	天井照明		配線器具（引掛けシーリング）は付いているか	💣
	TVアンテナ		設置されているか	💣
			TVは映るか	💣
	分電盤		40A以上あるか	💣
			単相２線式か、単相３線式か	💣

　

今回の記事は以上です。

なお、設備系以外のチェックポイントは別の記事にまとめていますので、こちらをご覧ください。

【チェックポイント】室内（水回り）

【チェックポイント】室内（床・天井・建具など）

【チェックポイント】周辺環境