【戸建て投資の内見時チェックポイント】室内（水回り）

　

築古戸建て物件を購入する上で、水回りのチェックは最も重要です。

なぜなら、キッチン、お風呂、トイレなどを交換するとなると、数十万~100万越えのリフォーム費用がかかる場合があるためです。

そのため、水回り設備はできるだけ交換せずにそのまま使えるかどうかが大事なチェックポイントとなります。

※💣マークの意味
　💣💣💣 ：即購入見送り
　💣　　　：要確認　リフォーム費用検討対象

　

キッチン

1970年代～80年代に建てられた戸建て住宅には、いわゆる公団型（ガス台と流し台が一体となっているタイプ）のキッチンが多いです。

これらのキッチンはステンレス部分が錆びていることが多いのですが、ある程度の錆びは専用の研磨剤で磨けばピカピカになるため、問題ありません。

しかし、ひどい錆びや凹みや歪みがあると修繕が難しいため、入居付けを考えるとキッチン台ごと交換となります。

公団型のキッチン交換費用は、設置費用も含めて8万~10万円くらいかかります。

　

キッチンの扉は汚れがあっても、カッティングシートやダイノックシートを貼ることで見違えるほどきれいになります。費用は面積に寄りますが、材料費、施工費合わせても1万円前後です。

しかし、腐食や破損があるとそれらの施工ができないため、やはりキッチン台ごと交換となってしまいます。

　

給湯器が壊れていると、キッチンだけでなく、お風呂や洗面所もお湯が出なくなります。

給湯器が使えるかどうかは、不動産屋経由で売主に確認しましょう。

給湯器の交換となると、工事費込みで10万~15万円はかかってしまいます。

　

以外と見落としがちなのが、冷蔵庫を置くスペースです。

最近の冷蔵庫は昔に比べ大型のものが多いため、昭和の家では設置スペースが足りない場合があります。

参考までに、現在の冷蔵庫の大きさの目安は以下の通りです。

　

お風呂

バランス釜とは、1970～1980年代にかけて建てられた物件に多く見られる風呂場の給湯器で、浴槽の隣に設置されています。

さすがに、築40年~50年の古い物件でもリフォームされており、当時のバランス釜（給湯器）が風呂内に設置されているケースは見なくなりました。

しかし、写真右側のように、バランス釜を取り外した後、タイルなどで隙間を埋めていない場合があります。

これでは衛生的でなく、掃除も大変なため、入居付けのためには浴槽の交換など大掛かりなリフォームが必要となります。

ユニットバスへの交換費用は、おおよそ60万~80万円くらいかかってしまうため、バランス釜タイプのお風呂がある物件は、余ほど安く購入できない限り、見送った方が良いでしょう。

　

これは、キッチンの時と同様です。
　

1970年代～80年代に建てられた家は、お風呂の床や壁がタイルのものが多いです。

特に床がタイルになっているものは、冬冷たいので、リフォーム時にタイルの上から浴室用の床シートを施工します。

しかし、タイルに破損があると、上からシートを貼れないため、一旦すべてのタイルをはがすなど、リフォーム費用がかさんでしまう場合があります。

問題ありレベル

　

浴室の扉はあるのですが、時々、つかえて最後まで閉まらなかったり、隙間ができてしまうような場合があります。

原因がネジのゆるみ程度であれば良いのですが、扉が変形していることが原因であることがあります。

そうなると、扉の交換が費用となり、10万~15万程度かかってしまいます。

扉の開閉は忘れずに確認するようにしましょう。

　

トイレ

汲み取り式（ぼっとん便所）では、さすがに入居付けが困難です。

かといって、汲み取り式を水洗式に変えるのは相当なリフォーム費用がかかります。

費用例➀）下水道に繋ぐ場合　　　・・・　総額：80万~100万
費用例②）浄化槽を設置する場合　・・・　総額：130万~180万

汲み取り式の物件は基本的に購入しない方が良いでしょう。　

　

汲み取り式でなく、水洗式であっても、和式トイレの場合があります。

和式トイレの物件も、入居者からは選ばれないため、洋式トイレにリフォームする必要があります。

洋式トイレのリフォーム費用は、20万~30万円ほどかかります。

できるだけ費用をかけないよう、便座の上にアタッチメントを付けるだけであれば、7~8万円程度でできますが、見た目はあまり良くありません。

　

これは実際に流してみないと分からないのですが、内見時は空き家状態であるため、水道が止まっていることがほとんどだと思います。

可能であれば、不動産屋経由で売主に確認しましょう。

確認が難しいようであれば、床に腐りがないか確認してください。

床が腐っているようであれば、水漏れしていた可能性があります。

水漏れしている場合、配管工事が必要となったり、場合によってはトイレ一式交換になる可能性もあるため、慎重に確認が必要です。

　

ウォシュレット付きトイレではなかった場合、便座のみ交換することで簡単にウォシュレットトイレに変更することができます。

ウォシュレット便座は、安いものでは15,000円~20,000円程度で購入することができます。

DIYで交換することもそれほど難しくはありません。

しかし、ウォシュレット便座を取り付けるためには、トイレの中に電源コンセントが必要となります。

電源コンセントが無いと、増設工事が必要となり、費用はプラスで15,000円~20,000円程度かかってしまいます。

　

まとめ

最後に、水回りのチェックポイントをリストにまとめます。

分類１	分類２	分類３	チェックポイント	ノックアウトレベル
室内	水回り	キッチン	キッチン台のステンレス部分に凹みや歪み、ひどい錆びがないか	💣
			キッチン台の扉に腐食、破損はないか	💣
			給湯設備は壊れていないか	💣
			冷蔵庫を置くスペースはあるか	💣
		お風呂	バランス釜タイプではないか	💣💣💣
			給湯設備は壊れていないか	💣
			壁、床のタイルに破損はないか	💣
			扉の開閉はスムーズか、しっかり閉まるか	💣
		トイレ	汲み取り式でないか	💣💣💣
			和式でないか	💣
			水は流れるか（水漏れなどないか）	💣
			電源コンセントはあるか	💣

今回の記事は以上です。

その他のチェックポイントはこちらをご覧ください。

【チェックポイント】室内（床・天井・建具など）
【チェックポイント】室内（設備系）
【チェックポイント】周辺環境