まだ１つも物件を買ったことがないのですが、どういう物件を買えばよいですか？
物件探しの条件は人により様々だと思います。
私もそうですが、「サラリーマンや子育てに忙しい人が選ぶべき物件」という観点でお話ししたいと思います。
この記事を読めば、以下のことが分かります。
- 忙しい人が選ぶべき物件の条件
- 無借金で戸建て投資したい人が選ぶべき物件の条件
- 初心者が１戸目に選ぶべき物件の条件
本業や子育てが忙しい、借金はしたくない、１戸目はどんな物件を購入すべきか知りたい、といった方に向けた記事です。
結論から言うと、以下の３点です。
順番に説明していきます。
土地勘のある近場の物件
近場とは、同じ市内か隣町くらいまでの範囲を指します。
近場の物件を条件にする理由は以下の通りです。
- 賃貸需要が分かる
- リフォームの時、見に行きやすい
- 大家の立ち合いが必要な時、すぐに行ける
- 地元の活性化に貢献できる
賃貸需要が分かる
賃貸需要を調べるには、大手不動産ポータルサイトから空室率を確認したり、市区町村の「人口動態統計」から人口の動きを調べたりする方法などがあります。
また、市区町村の再開発事業計画を確認することで人口増加や地価上昇を予測することもできます。
しかし、戸建て賃貸の需要となると、上記の情報だけでは判断が難しいのが実情です。
地元であれば、「この辺はお店は少ないが道路が広い」「人気の公園がある」など、感覚的な戸建て需要が分かるはずです。
リフォームの時、見に行きやすい
私の場合、リフォーム中は何度も現場へ足を運びます。
工事の進み具合や、こちらの指示通りに施工できているかチェックするためです。
また、リフォームが完了した後、気になる部分は軽くDIYで修繕したりします。
１日にまとまった時間が多く取れるわけではないので、必然的に現場へ行く回数が多くなってしまいます。
そのため、物件が自宅から近い方が移動時間が少なく済み、便利なわけです。
大家の立ち合いが必要な時、すぐに行ける
ときどき、入居者から「○○が壊れて動かない」と連絡をもらいます。
大体は、リフォーム会社や水道会社、ガス会社などに連絡すれば、対応してくれるため、私が現地へ行くことはありません。
しかし、時々大家の立ち合いが必要になるときなど、現地へ行くことがあります。
この時、自宅から近いと交通費などもかからず、すぐに現地へ向かうことができます。
地元の活性化に貢献できる
空き家を再生し、人が住めるようになれば、人口が増えてその地域が活性化されます。
地元の物件を購入・再生し、賃貸経営を行えば、地元活性化の一端を自分が担えることになります。
投資をしながら地元に貢献できるなんて、非常に素晴らしいことではないでしょうか。
私の管理している物件の入居者も、市外から引っ越してこられた家族のため、地元の人口増に貢献できていることを実感しています。
以上が近場の物件を条件にする理由です。
水回りが比較的きれいな物件
私がターゲットにしている入居者はファミリー層です。
ファミリー層が住みたい部屋を決める時、決定権を持っているのは大抵奥さんです。
トイレ、キッチン、お風呂、洗面所など水回りが汚いと奥さんから嫌がられます。
「それならリフォームすれば良いのでは？」と思われるかもしれませんが、水回りのリフォームは高額です。
そのため、できるだけリフォーム費用を抑えるために、最初から水回りがきれいな物件を探します。
「水回りがきれいってどの程度？」と思われる方もいると思いますので、参考までに私が購入した物件の水回りをご紹介します。
この程度であればリフォームは最低限で済みます。
お風呂
・シャワー水栓交換
・浴室シート施工
・目地コーキング
キッチン
・シングルレバー水栓へ交換
・収納ドアにクロス施工
洗面所
・洗面台交換
広すぎない物件
広すぎない物件を選ぶ理由もリフォーム費用を抑えるためです。
あとは、土地が広いとその分価格も高くなるため、建物、土地ともに広すぎない物件を選びます。
私の場合、ファミリー層がターゲットのため、間取りは3LDK~4LDK程度を選定条件にしています。
また、土地は田舎なので、駐車場2台確保できる50坪程度を選定条件にしています。
まとめ
私が１戸目を購入したときの条件は他にもありますが、細かい条件は人により様々だと思います。
ここでは、「サラリーマンや子育てに忙しい人が選ぶべき物件」という観点で記載しました。
手元の資金が少ないと１戸目は、価格の安いボロ物件などに手を出したくなりますが、私は絶対におすすめしません。
なぜなら、初心者の内は、リフォーム費用の相場が分からないからです。
ボロ物件をリフォームするとなると、300万~500万かかると言われています。
リフォーム費用を抑えるため、DIYをするという選択肢もあります。
しかし、素人のDIYは品質もそうですが、時間がかかることが最大の問題点です。
例えば、リフォーム会社にお願いすれば2ヶ月で済むところが、DIYだと12ヶ月もかかり、その分10ヶ月分の家賃収入を損してしまう、なんてケースも珍しくありません。
これでは本末転倒です。
１戸目の物件は多少利回りが低くなっても、リフォーム費用があまりかからなそうな物件を選ぶべきでしょう。
良い物件が見つかったら、次はいよいよ物件の購入です。
物件の買い方はこちらの記事をお読みください。
【これから戸建て投資を始める方へ】戸建て物件ってどうやって買うの？
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