【これから戸建て投資を始める方へ】戸建て投資のデメリット５選

タイムパフォーマンスが悪い

戸建て投資の流れは以下の通りです。

1. 物件を探す
2. 物件を購入する
3. 物件をリフォームする
4. 入居者を探す
5. 入居者と賃貸契約を結ぶ

　

これ、アパートやマンション投資とやる事は変わらないんですよ。

やることは変わらないのに、戸建ては１件の家賃収入が5~6万円／月くらいで、アパートやマンションは何十万~何百万／月です。

めちゃくちゃタイパ悪いですよね。

　

タイパだけで見ると、確かにアパートやマンション投資の方が良いです。

しかし、アパートやマンションを購入するとなると、数千万円~数億円必要となり、銀行から融資を引いて購入することが基本となります。

初めて不動産投資をやる方は、このハードルが非常に高いのではないでしょうか。

具体的には、以下のハードルです。

• 大家業の実績がないのに銀行から融資を引くハードル
• 住宅ローンが残っているのに更に借金をするハードル
• パートナー（妻、夫）から借金の承認をもらうハードル

そのため、私はローンを組まず現金で始められる戸建て投資をお勧めしています。

　

規模の拡大が難しい

戸建て投資が規模の拡大（家賃収入をどんどん増やす）に向かない理由は２つあります。

　

１つ目は、上記でもお話した通り、タイムパフォーマンスが悪いためです。

例えば、家賃収入50万／月を目指すのに、戸建ての場合は10件購入しなければなりませんが、アパートやマンションの場合1件で済むこともあります。

戸建て投資は規模の拡大に時間がかかるのです。

　

２つ目は、戸建て投資は融資が出にくいためです。

銀行は基本的に「法定耐用年数」で融資額を決めます。

「法定耐用年数」とは、「普通に住んでいたら新築のときからこれだけの年数住めるはず」という法律で決めている年数のことです。

法定耐用年数は建物の構造で決まります。

構造	耐用年数
木造	22
重量鉄骨	34
鉄筋コンクリート	47

築古戸建ての場合、大体が木造で築30年以上経過しているため、耐用年数オーバーとなります。

そうなると、銀行にとっては資産価値ゼロとなり、ローンが返せなくなった時の担保にならないと判断されるのです。

規模の拡大を急ぐのであれば、レバレッジ（てこ）＝融資は必ず必要になりますので、戸建て投資は不向きとなります。

リフォーム費用の予測が難しい

アパートやマンションに比べ、戸建てはリフォーム箇所が多岐に渡ります。

リフォーム箇所の比較
（リフォームの可能性　〇：大、△：中、×：小）

	戸建て	アパート・ マンション
水回り（キッチン・トイレ・お風呂）	〇	〇
床・天井	〇	〇
給排水設備	〇	×
電気容量増設	〇	×
玄関ドア	△	×
白アリ対策	△	×
家の傾き	△	×
TVアンテナ設置	△	×
外壁	△	△
外構（庭、フェンス）	△	×

リフォーム箇所が多岐に渡る分、リフォーム費用の予測が難しくなります。

私の場合、このリスクをできるだけ軽減させるため、購入前に先輩大家と一緒に物件を見てもらうようにしています。

　

家賃収入が0か100かになる

当然ですが、戸建て投資の場合、入居者が決まらなければ家賃収入はゼロです。

アパートやマンション投資の場合、１部屋が空室になっても、家賃収入はゼロにはなりません。

そういう意味では、１件あたりの空室リスクは戸建て投資の方が高いです。

　

しかし、メリットの記事にも書いた通り、戸建ては需要が多く、契約後の入居期間も長いため、あまり心配要らないと思います。

　

減価償却費の恩恵を受けにくい

「減価償却」とは、物件を購入したとき、買った年に全額を費用にするのではなく、何年かに分けることです。

税金を計算するときは、売上（家賃収入）から、この減価償却費を引くことができるため、課税所得を低く抑えることができます。

細かい説明は割愛しますが、要するに、減価償却費が計上できればその分税金が安くなるということです。

この減価償却費、先ほどの「法定耐用年数」で決まります。

構造	耐用年数
木造	22
重量鉄骨	34
鉄筋コンクリート	47

法定耐用年数が残っていれば、その残年数分、減価償却することができます。

しかし、築古戸建ての場合、大体が木造で築30年以上経過しているため、耐用年数残っていません。

耐用年数が残っていない場合、固定で4年間しか減価償却費を計上することができません。

つまり、税金を低く抑えられるのは4年間だけで、5年目以降は税金が高くなります。

　

一方、鉄筋コンクリートのマンションなどは、耐用年数が47年と長いので、築30年の物件を買えば耐用年数が17年残ることになります。

そうなると、17年間は減価償却費を計上できるため、その間は税金を低く抑えることが可能となります。

　

まとめ

最後に戸建て投資のデメリットをおさらいします。

タイムパフォーマンスが悪い
　アパートやマンション投資とやる事は変わらのに、家賃収入が少ない

規模の拡大が難しい
　時間がかかる、融資が出にくいという理由から、短期間で家賃収入を増やすのは難しい

リフォーム費用の予測が難しい
　リフォーム箇所が多岐に渡るため、リフォーム費用の予測が難しい

家賃収入が0か100かになる
　入居者が決まらなければ家賃収入はゼロなので、空き室リスクは高い

減価償却費の恩恵を受けにくい
　築古戸建ては法定耐用年数が残っていないため、減価償却費が4年しか計上できず、4年間しか税金を低く抑えられない