【これから戸建て投資を始める方へ】戸建て投資リフォームの抑えるべきポイント２つ

　

当サイトでは、本業や子育てが忙しい方をターゲットにしているため、時間がかかるDIYはお勧めしません。

リフォームは、時間とお金をできるだけ抑えながらも、いかに「入居者に住みたいと思わせるか」が重要なポイントとなります。

そこで、この記事では以下の内容を解説します。

　

リフォーム会社を選ぶポイント

最初に申し上げると、リフォーム会社の選び方について、皆さんにお伝えできるほど私にはまだ知識も経験もございません。

なぜなら、私がお願いしているリフォーム会社は、１戸目を購入した不動産会社に紹介いただいた会社だからです。

そのため、ここでは、私が今のリフォーム会社にお願いして得た気付きを元に「こんなリフォーム会社を選んだら良いのでは？」というポイントを紹介します。

ポイントは以下の３点です。

• 予算に応じた提案をしてくれる
• 専属の職人が全て作業できる
• スピード感がある

　

予算に応じた提案をしてくれる

私の場合、最初に購入した戸建てのリフォームについて、予算もリフォーム箇所も曖昧な状態でした。

そんな時、私がお願いしたリフォーム会社の担当者はご自身も大家を経験されており、以下のようなやり取りがありました。

リフォームコストを抑えるため、例えば以下のようなアドバイスをいただきました。

• 和室の砂壁はクロスではなく塗装にする
• フローリングは張り替えるのではなく、上からクッションフロアを敷く
• 畳は交換ではなく、表替えにする（畳表と畳縁だけを新しくする）
• 浴槽は取り替えず、磨くだけにする

これらのアドバイスは、戸建て投資のリフォームとしては非常に基本的なことです。

しかし、当時の私は恥ずかしながらこんな基本的なことも分かっていませんでした。

このリフォーム会社のおかげで、過剰なリフォームでコストが膨れてしまう事態を避けることができました。

　

事前にリフォームの勉強をしておくことはもちろん必要です。

でも、初心者の内は、どのリフォームにお金をかけるべきか、もしくはお金をかけないべきか分かりません。

そのため、こちらの要望を鵜呑みにして高いリフォーム代金を見積るのではなく、予算に応じた提案をしてくれるリフォーム会社が良いと思います。

　

専属の職人が全て作業できる

一口にリフォームと言っても、その作業内容は様々です。

• 床の張り替え
• キッチンやトイレの入れ替え
• クロスやクッションフロアの張り替え
• 内壁や外壁の塗装
• 照明器具、インターホン、TVアンテナの取り付け
• クリーニング
• 外構（フェンスの交換、庭の砂利敷きなど）

通常、リフォーム会社にお願いすると、上記の作業を更に別の業者にお願いすることになります。

そうすると、リフォーム会社が仲介手数料をリフォーム代金に上乗せするため、リフォーム費用が高くなってしまいます。

だからといって、忙しい皆さんが作業ごとに複数の業者に依頼するのは大変です。

私がお願いしているリフォーム会社は、上記の作業にすべて対応できる職人を複数人抱えています。

そのため、別の業者に依頼する仲介手数料がかからず、リフォーム代金が低く抑えられています。

リフォーム会社を選ぶときは、その会社専属の職人が上記の作業をすべて行えるか確認した方が良いです。

　

スピード感がある

物件の引渡し後はできるだけ早く、リフォームを終え、入居者を探さなければなりません。

なぜなら、当然ですが、物件を買っただけでは収入は１円にもならないからです。

そのため、見積りから工事完了まで、できるだけ短期間でやってくれるリフォーム会社が良いです。

でも、工事のスピードはお願いしてみないと分かりません。

なので、見積りが出てくるスピードや、メールや電話での問い合わせに対する回答のスピードなどで判断しましょう。

ちなみに、私がお願いしているリフォーム会社は、非常にのんびりした会社です。

工事が１週間何も進まない、なんてことはしょっちゅうです。

通常なら２ヶ月程度で終わるリフォームが４ヶ月もかかってしまいました。

リフォームが遅くなると、その分の家賃収入が減ることになるので、リフォーム会社のスピード感にはこだわった方が良いです。

　

以上がリフォーム会社を選ぶポイントとなります。

　

どこをリフォームするか

私がリフォームで重視しているのは以下の通りです。

優先順に記載します。

• 水回り（風呂、トイレ、洗面所、キッチン）
• 床、壁、天井
• 電気回り（照明、スイッチ、インターホン）

　

水回り（風呂、トイレ、洗面所、キッチン）

私がターゲットにしている入居者はファミリー層です。

ファミリー層が住みたい部屋を決める時、決定権を持っているのは大抵奥さんです。

風呂、トイレ、洗面所、キッチンなど水回りが汚いと奥さんから嫌がられます。

しかし、水回りは戸建リフォームの中で最も費用のかかる場所です。

そのため、私は物件購入の際、水回りのリフォームが最低限で済むように、比較的水回りがきれいな物件を選びます。

私のリフォーム事例をご紹介します。

お風呂

キッチン

床、壁、天井

築古戸建ての場合、床、壁、天井は非常に汚れており、占める面積が多い分、古さを際立たせています。

逆に言うと、この床、壁、天井を何とかすれば、物件は見違えるほどきれいになります。

私のリフォーム事例をご紹介します。

電気回り（照明、スイッチ、インターホン）

照明、スイッチなどは、購入した当時のままでも良いことがあります。

しかし、これらを交換すると見た目が非常に良く、かつ費用もそれほどかかりません。

天井照明は、ニトリなどで購入すれば、安くて十分な機能のものが手に入ります。

スイッチは、押す所が昔の小さいタイプではなく、大きいタイプのものに変えると見違えます。

インターホンは、近年、セキュリティー上の理由からモニター付きが必須と思います。

私のリフォーム事例をご紹介します。

まとめ

戸建て投資リフォームのポイントがイメージできましたでしょうか。

繰り返しになりますが、ポイントは、お金をかけず、短期間で、入居者が住みたいと思うリフォームをすることです。

この記事では、戸建て投資リフォームをする上で、最低限抑えておきたいポイントをお話ししました。

　

別の記事で、ライバルとリフォームで差別化するために私が工夫しているポイントを書いています。

是非こちらの記事もお読みください。
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