【これから戸建て投資を始める方へ】大家が賃貸契約する時の確認ポイント

　

この記事を読めば以下のことが分かります。

• 賃貸契約の流れ
• 入居後トラブルを防ぐための契約時の確認ポイント

　

賃貸契約の流れ

賃貸契約は正確には「賃貸借契約」と言います。

賃貸借契約の流れは以下の通りです。

　

この中で、大家が行う作業は「1」と「4」と「5」の作業です。

「1」について、契約書は不動産会社に作成してもらえます。

「4」について、押印は実印ではなく認印でも問題ありませんが、念のため不動産会社へ確認しましょう。

「5」について、広告費の用意は不要です。
なぜなら、「3」で入居者から支払われた初期費用から広告費を引いた残金が大家へ支払われるためです。

　

契約時の確認ポイント

契約書には色々と小難しいことが書いてあります。

しかし、全部読んで理解するのは大変ですよね。

私の場合、入居後のリスクを考え、そのリスクを回避、または軽減すべき内容が書かれているかを確認します。

入居後のリスクとは以下のようなものです。

• 家賃の滞納、夜逃げ
• 物件を壊される、汚される
• 騒音
• ペットの飼育
• 浄化槽がメンテされない

　

家賃の滞納、夜逃げ

家賃保証会社とは、入居者が家賃の滞納などをしたときに、大家さんへの支払いを立て替えてくれる会社です。

だからと言って、永遠に立て替えてくれるわけではありません。

3ヶ月以上滞納した場合、家賃保証会社にて契約の解除や明け渡し請求が行われ、そこからさらに2～3ヶ月で強制執行（強制退去）になります。

もし家賃保証会社を利用していないと、家賃の督促、明け渡し請求の申し立て、訴訟など、全て大家が行わなければなりません。(自主管理の場合)

そのため、賃貸契約にあたり、入居者には必ず家賃保証会社を利用してもらいましょう。

入居者は家賃保証会社と賃貸保証契約を結び、保証料（家賃1ヶ月分程度）を支払います。

　

家賃保証会社を利用することで、連帯保証人が不要となります。

しかし、家賃保証会社を利用しても、連帯保証人は立ててもらうようにしましょう。

なぜなら、夜逃げの可能性があるからです。

入居者に夜逃げをされてしまった場合、訴訟の相手がいなくなってしまうので、いくら家賃保証会社を利用しても、泣き寝入りしなくてはならなくなります。

ですので、連帯保証人は必須です。

むしろ、家賃保証会社の審査を通って、連帯保証人も立てられるような入居者は中々夜逃げなどしないでしょう。

　

物件を壊される、汚される

建物の経年劣化であれば、大家さんが費用の負担をします。

しかし、入居者の過失だった場合は入居者に修理費用を支払ってもらいます。

契約書に以下のような記載があることを確認しましょう。

【修繕】
　　入居者の故意または過失により必要となった修繕に要する費用は、入居者が負担しなければならない。

　

騒音

戸建てではあまり起きないかもしれませんが、賃貸管理で入居者トラブルのNo1と言われるのが「騒音」です。

被害者から損害賠償を請求される事態に発展する可能性もあるため、注意が必要です。

あまりにひどい場合、退去を求めることができます。

契約書に以下のような記載があることを確認しましょう。

【禁止または制限される行為】
　　大音量でテレビ、ステレオ等の操作、楽器の演奏を行うこと。

【契約の解除】
　　入居者が「禁止または制限される行為」を行った場合、本契約を解除することができる。

　

ペットの飼育

私は基本的にペット不可にしています。

しかし、入居者がこっそりペットを飼ってしまうかもしれません。

ペット不可であることは契約書にしっかり記載してもらいましょう。

それでも入居者がペットを飼ってしまい、注意しても改善されない場合、退去を求めることができます。

【禁止または制限される行為】
　　動物を飼育すること。

【契約の解除】
　　入居者が「禁止または制限される行為」を行った場合、本契約を解除することができる。

　

浄化槽がメンテされない

浄化槽とは、家庭から出る排水をきれいにする装置です。

都会にはあまり見られませんが、田舎では下水道が通っていない家が多く、その代わり、浄化槽が設置されています。

この浄化槽、維持するのに以下の費用がかかります。

この維持費は通常、入居者が負担します。

ただ、入居者によっては保守点検や清掃などを怠り、浄化槽が汚れたり、異臭が発生したりします。

そうすると、隣人とトラブルになる可能性があります。

また、浄化槽の故障を早めてしまう可能性も高くなります。

浄化槽自体の費用は大家が負担するため、できるだけこのような事態は回避しなければなりません。

そうならないよう、契約書に入居者が維持管理する旨、記載してもらいましょう。

浄化槽はどの物件にもあるわけではないので、【特約事項】欄に記載されます。

【特約事項】
　　入居時の浄化槽の維持管理は借主負担とする。
　　部屋の明け渡し時には、浄化槽の清掃を行う事とし、費用は借主負担とする。

　

まとめ

契約は不動産会社に言われるがままに進めがちですが、入居者と後でトラブルにならないよう、ポイントを絞って確認しましょう。

リスク	確認ポイント
家賃の滞納、夜逃げ	家賃保証会社を利用する
物件を壊される、汚される	契約書に、大家と入居者のどちらが負担するか書かれているか確認する
騒音	契約書に、騒音の禁止事項が書かれているか確認する
ペットの飼育	契約書に、ペット飼育の禁止事項が書かれているか確認する
浄化槽がメンテされない	契約書に、浄化槽の維持管理を入居者が行う旨、書かれているか確認する