やっとリフォームが完了しました！
でも、入居者ってどうやって探せばいいの？
リフォームお疲れ様でした。
大家になるまでもう一息ですね。
この記事を読めば以下のことが分かります。
- 入居者探しの流れ
- できるだけ早く入居を決めてもらうためのポイント
入居者探しの流れは以下の通りです。
管理会社を探す
まずは、入居者を探してくれる（客付けをしてくれる）管理会社を探します。
売買を仲介してくれた不動産会社へお願いしても良いですが、必ずしも賃貸をやっているとは限りません。
また、売買を仲介している会社は地元の小さい不動産屋であることも多いため、客付け力が弱い場合があります。
実際私が物件を購入したときに仲介してくれた不動産会社は、賃貸をやっていませんでした。
私の場合、まず下記の賃貸サイトを見て、不動産会社を選定しました。
- SUUMO（https://suumo.jp/）
- HOME’S（https://www.homes.co.jp/）
- CHINTAI（https://www.chintai.net/）
選定のポイントは以下の通りです。
- 貸出予定のエリアに多くの物件を掲載しているか
- 写真が多く掲載されているか
- 写真の撮り方が上手いか
- 物件アピール欄の記述の仕方が魅力的か
今の時代、部屋探しはネットで探す人がほとんどです。
上記のポイントで選定する理由は、自分の物件をより魅力的にPRしてくれる可能性が高いためです。
候補となる不動産会社を見つけたら、電話かメールで連絡します。
不動産会社との打合せでは以下を確認します。
- 自主管理ができるかどうか
- 家賃保証会社を使えるかどうか
- 広告料はいくら支払うか
自主管理ができるかどうか
まず、「自主管理」とは何かを説明します。
賃貸管理業務は大きく５つの業務があります。
| ➀ | 入居者募集・契約手続き |
| ② | 更新手続き |
| ③ | 解約手続き |
| ④ | 家賃徴収 |
| ⑤ | 入居者からの問合せ対応 |
このうち、➀~③は不動産会社へお願いし、④、⑤を大家自身でやることを自主管理と言います。
②、③も大家自身でやる方がいらっしゃるようですが、事務手続きが面倒なので、不動産会社へお願いした方が良いでしょう。
④、⑤を不動産会社へお願いすると、家賃の5%~10%を管理費用として毎月不動産会社へ支払わなければなりません。
そのため、④、⑤は自分自身でやる、つまり自主管理できるかどうかを不動産会社へ確認します。
不動産会社によっては、自主管理お断りの会社もあるので、自主管理できるかどうかは必ず確認しましょう。
家賃保証会社を使えるかどうか
次に、家賃保証会社が使えるかどうかを確認します。
家賃保証会社とは、入居者が家賃を払えなかったとき、代わりに払ってくれる会社のことです。
賃貸業で最も気を付けなければいけないリスクの１つが、家賃の滞納です。
家賃保証会社を利用することで、このリスクが回避できます。
個人経営の不動産会社などは、家賃保証会社を利用できないこともあるので、利用できるかどうかは必ず確認しましょう。
広告料はいくら支払うか
広告料とは、不動産会社に客付けをしてもらうにあたり、貸主が不動産会社に支払う費用のことです。
広告料の相場は「家賃1ヶ月分」です。
広告料は、入居者が決まって賃貸契約を結ぶ時に支払います。
契約時に思っていた広告料よりも高い金額を請求された、なんてことにならないよう、あらかじめ確認しておきましょう。
以上、３つのポイントを打合せ時に確認し、納得できればその不動産会社に客付けを依頼します。
複数の不動産会社へ客付けを依頼した方が、それだけ早く入居が決まる確率が上がります。
しかし、最初の内は複数の不動産会社とやり取りするのも大変なので、１社で様子を見ても良いと思います。
家賃を決める
不動産投資は事業です。
家賃を決めることは製造業で言えば、商品の販売価格を決めることと同じです。
儲からなければ意味がありません。
それには、いくら儲けるか（目標利回り）をまず決めましょう。
私の場合、物件購入費用、リフォーム費用、その他費用合わせて600万ほどかかりました。
家賃収入をいくらで設定すると利回りがいくつになるか、私がシミュレーションした結果は以下の通りです。
家賃がこの幅に収まるようにします。
次に、賃貸サイトで、近隣の似たような戸建て物件の家賃を調べます。
最後に、不動産会社へ近隣の家賃相場を聞きます。
私の場合、これらの手順で、最初は6万円という家賃設定でネットに掲載してもらうよう、不動産会社へお願いしました。
最終的には、値引き交渉が入り、5.5万円で貸し出すことになりました。
しかし、5.5万円まではOKと考えていましたので、即断することができました。
賃貸サイトに掲載する
不動産会社はネットに掲載する写真を撮りに現地の物件へ行きます。
その後、写真と物件概要、家賃を賃貸サイトに掲載します。
また、それに加えて物件のアピールポイントを記載してくれます。
このアピールポイントの欄は、事前にこれを記載してほしいという内容を不動産会社へ伝えておきましょう。
私の場合、記載をお願いした例は以下の通りです。
- プロパンガスのガス代が安い
- 周辺は静かだが、徒歩５分圏内にコンビニやスーパーがあり暮らしやすい
- 小学校、中学校が徒歩１０分圏内
- 庭が広く、家庭菜園やBBQも可
内覧準備をする
不動産会社が賃貸サイトへ掲載している間に、内覧準備をします。
私の場合、以下の準備作業を行いました。
- 掃除（屋内、屋外、周辺道路）
- ウェルカムボード
- スリッパ
掃除（家の中、屋外、周辺道路）
内覧に来ていただいた方に、少しでも良い印象も持ってもらうため清掃を行います。
屋内は、業者のクリーニングまで終わっているので、全体的には綺麗です。
ただ、細かい個所のごみや埃を取り除きます。
例えば、玄関の砂、洗面台の埃、窓枠の埃などです。
屋外は、草むしりをします。
周辺道路は、ごみ拾い、草むしりをします。
ウェルカムボード
内覧に来ていただいた方に、感謝と歓迎の気持ちを伝えられるよう、ウェルカムボードを置いています。
こちらはできれば手書きで作成した方が、より気持ちが伝わるのではと思います。
私の場合、娘がイラストを描くのが好きなため、娘に作成をお願いしました。
そのウェルカムボードがこちらです。
スリッパ
こちらも、内覧に来ていただいた方に、歓迎の気持ちを伝えられるよう、スリッパを置いています。
内覧の際は同行する不動産会社もスリッパを用意してくれていますが、最初からスリッパが置いたある方が歓迎の気持ちが伝わると思います。
確認→改善を繰り返す
これで、準備は終わりです。
あとは、入居者が決まるのをひたすら待つのみ・・・
と言いたいところですが、ここで終わってはいけません！
不動産会社へ定期的に以下の状況を確認します。
- 何件問い合わせがあったか
- 内覧者はどれくらいいたか
- 内覧者は何がネックで見送りとなったか
定期的に状況を確認する目的は２つあります。
１つは、不動産会社へ存在感を示すためです。
不動産会社は数多くの物件を抱えているため、自分の物件を優先的に紹介してもらうためには、こまめに連絡をとり、存在感を示す必要があります。
もう１つは、内覧者の意見を反映させるためです。
内覧者が契約を見送った理由を聞き、物件に反映させる必要があります。
不動産会社へ契約を見送った理由を聞いた後、対応可能な範囲で追加のリフォームを行います。
例えば私の場合、「門扉があるため駐車するとき車が出入りしにくい」という内覧者からの見送り理由がありました。
そのため、門扉とその延長線上のブロック塀を撤去するという追加工事を行いました。
このように、入居が決まるまで、不動産会社への確認→改善を繰り返します。
まとめ
最後に入居者探しの流れをおさらいです。
- 管理会社を探す
賃貸サイトを見て不動産会社の候補を絞り、自主管理、家賃保証会社を利用できる不動産会社を選びます。
- 家賃を決める
目標利回りと最低利回りを決め、その範囲に収まる家賃にします。
- 賃貸サイトに掲載する
不動産会社へアピールポイントを伝え、賃貸サイトに掲載してもらいます。
- 内覧準備をする
屋内外の掃除を徹底し、ウェルカムボードとスリッパで内覧者を気持ちよく迎える準備をします。
- 確認→改善を繰り返す
不動産会社へ定期的に状況を確認し、内覧者の意見をできるだけ物件に反映します。
以上が入居者探しの流れと探し方のポイントになります。
入居者が決まれば、最後は賃貸契約です。
賃貸契約の流れや契約時の確認ポイントについてはこちらの記事をお読みください。
【これから戸建て投資を始める方へ】大家が賃貸契約する時の確認ポイント
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